FAQs zu Wohnimmobilien zur Kapitalanlage
Was sind Wohnimmobilien zur Kapitalanlage mit Full-Service-Sondereigentumsverwaltung?
Wohnimmobilien zur Kapitalanlage mit Full-Service-Sondereigentumsverwaltung sind Immobilien, bei denen zusätzlich zum Eigentum an der Wohnung auch ein umfassender Full-Service angeboten wird. Dieser Full-Service umfasst die Verwaltung und Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen sowie die Betreuung der Mieter. Für diesen Service wird in der Regel eine monatliche Pauschalgebühr von etwa 25,00 € erhoben.
Welche Leistungen umfasst die Full-Service-Sondereigentumsverwaltung?
Die Full-Service-Sondereigentumsverwaltung beinhaltet die Verwaltung und Pflege der Gemeinschaftsbereiche, die Organisation von Instandhaltungsmaßnahmen, die Kommunikation mit Mietern, die Vermittlung von Dienstleistungen und vieles mehr. Dieser Service zielt darauf ab, den Eigentümern die Vermietung und Verwaltung ihrer Wohnimmobilien zu erleichtern.
Welche Vorteile bietet die Full-Service-Sondereigentumsverwaltung?
Die Full-Service-Sondereigentumsverwaltung ermöglicht es den Eigentümern, sich auf ihr Kapitalanlageobjekt zu konzentrieren, ohne sich um die täglichen Verwaltungs- und Instandhaltungsaufgaben kümmern zu müssen. Dies spart Zeit und Mühe und kann die Rendite der Investition erhöhen.
Wie hoch sind die monatlichen Kosten für die Full-Service-Sondereigentumsverwaltung?
Die monatlichen Kosten für die Full-Service-Sondereigentumsverwaltung betragen in der Regel etwa 25,00 € pro Monat. Die genaue Gebühr kann jedoch je nach Anbieter und den enthaltenen Leistungen variieren.
Kann ich meine Wohnung in einem solchen Objekt auch selbst nutzen?
Ja, in der Regel können Sie Ihre Wohnung selbst nutzen, wenn Sie es wünschen. Die Full-Service-Sondereigentumsverwaltung konzentriert sich auf die Verwaltung der Gemeinschaftsbereiche und die Betreuung der Mieter, während Sie Ihr Sondereigentum nach Ihren Wünschen nutzen können.
Gibt es Einschränkungen bei der Vermietung meiner Wohnung?
Die Vermietung Ihrer Wohnung kann von den Bedingungen in Ihrem Mietvertrag abhängen. In einigen Fällen kann es Restriktionen geben, wie beispielsweise die Anzahl der erlaubten Untervermietungen. Es ist wichtig, den Mietvertrag sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls Rücksprache mit dem Anbieter zu halten.
Wie kann ich von der Full-Service-Sondereigentumsverwaltung profitieren?
Sie können von der Full-Service-Sondereigentumsverwaltung profitieren, indem Sie sich um die Vermietung und Verwaltung Ihrer Immobilie keine Gedanken machen müssen. Der Service sorgt für eine reibungslose und effiziente Verwaltung, was die Rentabilität Ihrer Kapitalanlage steigern kann.
Welche Dienstleistungen werden von der Full-Service-Sondereigentumsverwaltung vermittelt?
Die vermittelten Dienstleistungen können vielfältig sein und umfassen beispielsweise die Vermittlung von Handwerkern, die Organisation von Reinigungsdiensten, den Kontakt zu Mietinteressenten und die Koordination von Reparaturarbeiten.
Wie erfolgt die Abrechnung der Full-Service-Sondereigentumsverwaltung?
Die Abrechnung erfolgt in der Regel monatlich, und die Gebühr für die Full-Service-Sondereigentumsverwaltung wird in dieser Abrechnung ausgewiesen. Die Kosten können sich je nach den vereinbarten Leistungen und der Größe der Immobilie unterscheiden.
Kann ich die Full-Service-Sondereigentumsverwaltung kündigen?
In der Regel besteht die Möglichkeit, die Full-Service-Sondereigentumsverwaltung zu kündigen, jedoch sollten Sie die Vertragsbedingungen und Fristen beachten. Es ist ratsam, die Kündigungsmodalitäten mit dem Anbieter zu klären.
Wie erfolgen die Abschreibungen bei Denkmalimmobilien?
Die Sanierungskosten des Denkmalanteils können in den ersten 8 Jahren mit 9% und in den darauffolgenden 4 Jahren mit jeweils 7 % von der Einkommenssteuer abgesetzt werden.
Der nicht auf die Sanierung anfallende Gebäudeanteil wird mit 2 % pro Jahr abgeschrieben.
Was geschieht beim Verkauf einer Immobilie mit den Abschreibungen?
Die Abschreibungen für den Käufer der Mietimmobilie werden neu berechnet. Sie setzen sich folglicherweise nicht fort, sondern beginnen von vorne.
Was geschieht, wenn ich mich entschließe die vermietete Denkmalschutzimmobilie nach einiger Zeit selbst zu bewohnen?
Ist die Immobilie vermietet, dürfen Sie während der steuerlichen Nutzungsdauer Abschreibungen tätigen. Für eine selbst bewohnte Immobilie können Abschreibungen nicht geltend gemacht werden. Der Vorteil für den Eigentümer seine Immobilie über einen gewissen Zeitraum, vorzugsweise bis zum Ende der Abschreibungszeit, zu vermieten, besteht darin, dass er einen Teil seiner Investitionskosten mit dem Finanzamt geteilt hat.
Auf welche Nachteile muss ich mich beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie einstellen?
In der Regel ist es schwieriger bei diesen besonderen Immobilien die zu erwartenden Wartungs- und Instandhaltungsaufwendungen einzuschätzen. Dies liegt an den natürlichen Materialien die damals beim Bau zum Einsatz kamen, wie z. B. Lehm, Ziegelsteine oder Kalkzementputz. Ein weiterer Nachteil sind meist ungedämmte Wände und eine dadurch bedingt schlechtere Isolierung.
Was ist beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie zu beachten?
Beim Kauf iener unter Denkmalschutz stehenden Immobilie geht man die Verpflichtung ein diese zu erhalten. Jede Veränderung an der Immobilie muss mit der Denkmalschutzbehörde besprochen und von dieser genehmigt werden. Dazu zählen zum Beispiel der Einbau einer neuen Badewanne oder das Streichen der Fassade.
Darf man ein denkmalgeschütztes Haus dämmen?
Ohne die Zustimmung der Denkmalschutzbehörde ist eine Dämmung von außen nur möglich, wenn die Behörde die Fassade als nicht schützenswert bewertet. Andernfalls besteht die Möglichkeit einer Dämmung von innen. Für denkmalgeschützte Häuser und Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche ist kein Energieausweis nötig.
FAQs zu Pflegeimmobilien und zum Betreuten Wohnen
Ist es möglich die Immobilie auch durch die Hausbank finanzieren zu lassen?
Ja, nach dem Wohnungseigentumsgesetz umfasst die Immobilie Gemeinschaftseigentum (Flure, Treppenhäuser, Gemeinschaftsräume) und Sondereigentum (Ihr persönliches Pflegeappartement). Sie zahlen eine anteilige Mietvorschreibung für das Gemeinschaftseigentum.
Welche Risiken sind bei der Investition zu berücksichtigen?
Es gibt keine risikofreie Geldanlage, jedoch sind die Risiken bei Pflegeimmobilien im Vergleich zu anderen Investitionen überschaubar. Wenn der Betreiber finanzielle Schwierigkeiten hat, wird in der Regel ein neuer Betreiber gesucht, der die Einrichtung weiterführt.
Besteht die Möglichkeit, dass der Betreiber der Einrichtung auch Insolvenz anmelden muss?
Ja, es besteht die Möglichkeit, dass der Betreiber insolvent wird. In solchen Fällen benennt der Sozialhilfeträger einen „Übergangsbetreiber,“ der die Einrichtung weiterführt, bis ein neuer Betreiber gefunden wird. Die Ausfallwahrscheinlichkeit eines Betreibers liegt jedoch laut einer Pflegemarktstudie aus dem Jahr 2011 bei nur etwa 1,5 Prozent.
Kann man das erworbene Pflegeapartment auch selbst nutzen?
Ja, Sie können Ihr eigenes Pflegeapartment oder Ihre Einrichtung bevorzugt nutzen. Diese Option gilt auch für Ihre Familienangehörigen. Beachten Sie jedoch, dass Ihr Apartment wahrscheinlich bereits vermietet ist, und eine Kündigung der pflegebedürftigen Person nicht möglich ist.
Ist es möglich die Pflegeimmobilie oder das Betreute Wohnen wieder zu verkaufen?
Als Eigentümer haben Sie die Freiheit, die Wohnung jederzeit zu verkaufen, zu verschenken oder zu beleihen. Es ist jedoch meist nicht ratsam, dies vor Ablauf der Spekulationsfrist zu tun.
Erhält man eine Absicherung im Grundbuch?
Sie werden im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, wodurch Sie dieselben Rechte wie jeder andere Eigentümer einer Eigentumswohnung haben.
Was versteht man unter der Regelung: „Dach und Fach“?
„Dach und Fach“ bezieht sich auf die Regelungen im Mietvertrag bezüglich der Instandhaltungsrücklage. Üblicherweise ist der Betreiber für die Instandhaltung im Objekt verantwortlich, während die Instandhaltung von Dach und Fach in der Verantwortung des Eigentümers oder der Eigentümergemeinschaft liegt. „Dach“ bezieht sich auf das Dach selbst, einschließlich seiner tragenden Konstruktion, Eindeckung und Dachrinnen. „Fach“ bezieht sich auf die äußere Gebäudehülle (Fenster, Fassade), die tragende Konstruktion (tragende Wände) und die in den Wänden verbauten Installationen (Rohrleistungssysteme, Elektroanlagen).
Warum werden die Apartments nicht selbst von den Betreibern erworben?
Viele Betreiber möchten sich nicht langfristig finanziell binden, da der Erwerb einer Pflegeimmobilie als gewerbliche Finanzierung gilt. Dies erfordert, dass der Betreiber etwa 35 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringt, was in etwa 5 Millionen Euro entspricht. Hinzu kommen noch 10 Prozent Erwerbsnebenkosten und ein Zinssatz von etwa 7 Prozent. Daher ist es für die Betreiber wirtschaftlich sinnvoller, die Einrichtung zu pachten und die Miete an die Eigentümer der Appartements weiterzugeben.
Was ist zu beachten, wenn der Pachtvertrag abgelaufen ist?
Wenn der Pachtvertrag nach der vereinbarten Laufzeit abgelaufen ist, bedeutet das nicht, dass die Einrichtung nicht mehr genutzt werden kann. In der Regel wird ein neuer Pachtvertrag mit dem aktuellen oder einem neuen Betreiber abgeschlossen.
Beachten Sie die Unterschiede zwischen Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite!
Die wichtigsten Kennzahlen für Immobilieninvestitionen sind die Renditen vor Steuern, wobei es verschiedene Arten gibt. Die Bruttorendite basiert auf der Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettorendite berücksichtigt bereits die Bewirtschaftungskosten. Die Eigenkapitalrendite bezieht sich auf den Ertrag im Verhältnis zum Eigenkapital.